中國登報網
大乐透走势图最近5000期 > 證件登報聲明 > 抵押房屋保單

抵押房屋保單遺失登報聲明

抵押房屋保單介紹:

大乐透走势图最近5000期 www.rslqv.icu

房屋和土地一并抵押的規定,只是為了解決土地使用權和房屋所有權分屬于不同的權利人時的利益沖突,不是要強行擴張抵押權的效力。在因實現抵押權而拍賣抵押的土地使用權和房屋所有權時,房屋所有權和土地使用權可以一起拍賣,但是,抵押權的效力不能及于未約定的部分,抵押權人對未約定的部分不能優先受償。

前言

抵押權效力的范圍取決于當事人設定抵押權的約定和登記。 房屋和土地一并抵押的規定只是為了解決土地使用權和房屋所有權分屬于不同的權利人時的利益沖突,不是要強行擴張抵押權的效力。在因實現抵押權而拍賣抵押的土地使用權或房屋所有權時,房屋所有權和土地使用權可以一起拍賣,但是,抵押權的效力不能及于未約定的部分,抵押權人對未約定的部分不能優先受償。

抵押權效力的范圍取決于當事人設定抵押權的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規定,只是為了解決土地使用權和房屋所有權分屬于不同的權利人時的利益沖突,不是要強行擴張抵押權的效力。在因實現抵押權而拍賣抵押的土地使用權和房屋所有權時,房屋所有權和土地使用權可以一起拍賣,但是,抵押權的效力不能及于未約定的部分,抵押權人對未約定的部分不能優先受償。

抵押貸款定義

房產抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押,貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務,滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。

新房貸款的貸款期限最長不超過30年,二手房不超過20年;貸款額度是房屋評估值的70%;貸款利率按照中國人民銀行規定的同期同檔次貸款利率執行,基準年利率是5.94%。

產權所有人以房契作為抵押,取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有房屋抵押者自行管理,債權人只按期取息,而無使用管理房屋的權利,待借款還清,產權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務,則債權人有權依法處分抵押房屋,并在處分抵押房屋所得價款中優先受償。

提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人,接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力,無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設定房屋抵押。

抵押貸款分類

抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據。貸款到期,借款者必須如數歸還,否則銀行有權處理器抵押品,作為一種補償。

一、抵押品分類

要規范抵押貸款的操作程序,必須正確把握抵押貸款中的法律依據和操作原則。在我國,目前實行的抵押貸款,根據抵押品的范圍,大致可以分為六類:

(1)存貨抵押,又稱商品抵押,指用工商業掌握的各種貨物,包括商品、原材料,在制品和制成品抵押,向銀行申請貸款。

(2)客賬抵押,是客戶把應收賬款作為擔保取得短期貸款。

(3)證券抵押,以各種有價證券如:股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押,取得短期貸款。

(4)設備抵押,以機械設備、車輛、船舶等作為擔保向銀行取得定期貸款。

(5)不動產抵押,即借款人提供如:土地、房屋等不動產抵押,取得貸款。

(6)人壽保險單抵押,是指在保險金請求權上設立抵押權,它以人壽保險合同的退保金為限額,以保險單為抵押,對被保險人發放貸款。

合并抵押

法律規定土地使用權和房屋所有權一并抵押的,并不成立法定抵押權。所謂法定抵押權,是指不需要當事人設定抵押的合意,也不需辦理抵押登記,而根據法律規定直接發生抵押效力的抵押權。觀諸世界各國的抵押權制度,法定抵押權的情形主要有下列幾種: 

1、公法性質的法定抵押權。如瑞士<民法典>第836條規定,基于公法或其他對土地所有人有普遍約束力的,并由各地州法規定的不動產抵押權,除另有規定外,雖未登記,仍生效力。此類抵押權是為了確保國家稅收等權利的實現。

2、基于和抵押人之間的特殊關系的法定抵押權。比如法國<民法典>第2121條規定,夫妻一方對另一方的財產,未成年人與受監護的成年人對監護人或者法定管理人的財產,國家、省、市鎮行政公共機構對稅收人員和會計人員的財產等享有法定抵押權。這類法定抵押權的目的是為了?;し蚱摶環?,未成年人或者國家、省、市鎮等的合法效益,確保其對夫妻另一方、監護人、特殊的國家工作人員的債權的實現。因為在上述主體關系中,夫妻另一方、監護人、稅收人員或者會計人員在很大程度上掌握著另一方的財產,存在利用這種優勢侵吞另一方利益從而增加自己財產的極大風險與可能,所以,法律有必要給與特殊的?;?。

后果

1、土地和地上建筑關系的民法模式 關于土地和土地上建筑的關系,近代民法大致有兩種模式:以德國為代表的立法模式認為,土地與建筑物是一個物,建筑物是土地的重要成分。德國<民法典>第94條規定,附著于土地上的物,特別是建筑物,以及與土地尚未分離的出產物,屬于土地的主要組成部分。因此,不存在土地和地上物分別登記,分別流轉,以至出現權利主體不一致的情況。以日本為代表的立法模式認為,建筑物和土地是兩個獨立的不動產。中國臺灣地區也是這種模式。由于土地和房屋在法律上屬于不同的物,但事實上二者又無法分離,建筑物必須依附于一定的土地,當土地和房屋所有權不能歸屬于一人時,就只能通過地上權的關系來處理,也就是通過土地所有人為建筑物所有人設定地上權的方式解決建筑物的占地問題。

2、中國采取的民法模式

中國大陸和日本及中國臺灣相同,堅持認為土地和地上的房屋屬于不同的物。由于中國堅持土地公有制,而房屋卻一直是私有財產,土地和房屋的分離有歷史的合理性。在土地公有制不可動搖的前提下,堅持房屋與土地的分離,對于實現房屋的流轉,維護房屋所有人的合法權益是非常必要的。并且,這種土地和房屋的分離,隨著房屋和土地的分別登記日益得到強化。

3、中國采取立法的原因

立法者為什么采取這種做法,而不是法定地上權的做法來解決土地和房屋權利的沖突,不得而知。主是為了方便司法。因為在一般情況下,土地和房屋在自然上不可區分,所以當權利人將土地使用權或者房屋所有權轉讓或者抵押時,將它們一并轉讓或納入抵押,這對司法者來說操作最為簡便易行。但是,這種簡單的做法恐怕還有以下幾個原因:

1)、當時立法者乃至整個學界對法定地上權制度缺乏深入的研究。1990年<城鎮土地使用權出讓轉讓暫行條例>頒布實施的時候,中國的土地使用權剛剛開始有限度的流轉,民法研究非常膚淺,法定地上權的精湛設計對大多人來說聞所未聞。

2)、中國實行土地公有制,私人不擁有土地所有權,私有的房屋是建立在土地使用權(類似傳統的地上權)基礎之上的,而土地使用權年限相比來說較短,如果在土地使用權上再設定土地使用權或者地上權,恐怕成本過高,而且,理論上也存在很多難點。

3)、當時土地使用權制度主要是解決土地的有償使用問題,對土地使用權的流轉更多的是限制。使用權流轉導致的土地使用權和房屋所有權分屬于不同主體的情況基本上還沒有進入立法者的視野。所以,從管理的角度來說,房地合并抵押的簡單劃一的做法是最方便的。

4、盲目采取房地合并抵押產生的后果

這種做法顯然只是掩蓋了矛盾,而不是解決了矛盾。一方面,土地使用權和房屋所有權分離的現實沒有改變;另一方面,法律不是為此現實提供解決辦法,而是不顧這一現實,采取將土地和房屋強行捆綁在一起的做法,這就造成了制度內部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多,隨著房屋流轉的日益頻繁,中國土地使用權和房屋所有權的權利沖突也就日益嚴重,尤其是在中國房地分別登記的情況下,再盲目地絕對堅持房地合并抵押的做法就會產生嚴重的后果。

1)、無法確定土地權利抵押權設定的時間和順位,對交易安全造成危害。房地合并抵押并沒有確定房屋抵押登記或者土地使用權抵押登記哪一個要優先進行,導致了土地使用權抵押后,地上房屋隨之抵押;其后,房屋所有權抵押的,其范圍內的土地使用權也隨之抵押。由于兩次抵押是在不同的登記機關辦理的,都屬于第一順位的抵押登記。但是,二者實際上又是重復的。

2)、給債務人利用重復擔保進行欺詐提供了可乘之機。現實中很多房地產開發商在將土地使用權抵押貸款后,在房屋建成后再到房產部門辦理抵押貸款。根據<擔保法>第三十五條的規定,抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。但是,房屋抵押時,其價值的計算并沒有除去已被抵押的土地使用權的價值,因此,在土地使用權部分是重復抵押的,這很顯然違反了《擔保法》第三十五條的規定。

3)、在當事人明確約定只抵押土地使用權或者房屋所有權的情況下,仍然強行規定房地合并抵押的做法,大大限制了當事人的意志自由,削弱了當事人的物權合意在物權變動中的作用,不利于當事人合理的安排自己的交易生活,分配自己的交易風險。眾所周知,抵押的范圍是和債務人的代價緊密相關的,抵押人僅僅以土地使用權作抵押還是以土地使用權以及地上的房屋所有權一并抵押來擔保債務,和債務的內容,尤其和債務人支付的利息等是密切相關的。擔保物的價值越高,債權人的風險越小,主債務人承擔的代價相應越小。

登記程序

登記標準

凡在本市城市區域內國有土地上的房屋,權屬清楚,產權來源資料齊全,手續完備的。

登記材料

辦理房屋抵押登記業務不收費。此項業務是書面受理,需要經過受理、審查、決定、告知四個階段。辦理此項業務,需提交以下申報材料:

1、申請書;

2、抵押合同;

3、以房屋所有權設定抵押的,提交《房屋所有權證》、《國有土地使用證》;以在建工程設定抵押的,還需提交《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》;以預售商品房設定抵押的,提交經預售登記的商品房預售合同;以共有房屋設定抵押的,提交《房屋共有權證》及共有人同意抵押的證明;

4、依法需由有關部門批準的,需提交有關部門同意設定抵押權的文件;

5、抵押當事人的身份證明或法人資格證明,委托代理人申請登記的,還應提交授權委托書、代理人身份證明;

6、其他有關證明材料。

申報材料

1、房屋所有權證;

2、抵押申請表;

3、抵押合同;

4、證明房屋價值的資料;

5、委托書;

6、抵押當事人身份證明或法人營業執照或法人代碼證(原件、復印件);

7、非住宅房屋抵押的提交土地使用證;

8、集體所有制企業房屋抵押的提交職代會決議;

9、有限責任公司、股份有限公司房地產抵押應提交董事會決議證明和工商部門出具的董事會組成人員證明;

10、中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業房屋抵押的提交董事會決議證明和工商部門出具的董事會組成人員證明。

誤解

抵押權是一種價值權利,它所支配的是抵押物的價值。即使我們承認實現抵押權時應將土地和房屋一并拍賣,也并不能得出抵押權人可以就全部的變賣價值優先受償。抵押物價值的實現和抵押物的價值絕對不是一回事,不能因為抵押物的價值的變現需要同時轉讓土地使用權和地上建筑物,就可以違背當事人的約定,任意擴張抵押權可以支配的抵押物價值的范圍。在這方面,土地上已經建有房屋但是僅僅約定抵押土地使用權的,和土地使用權抵押后又建有房屋的處理方法應該是一致的。因為二者設定抵押權的合意都只是針對土地使用權或者地上的房屋所有權,二者都牽涉抵押權實現時如何避免土地使用權和房屋所有權異其主體的問題。根據《擔保法》第三是五條的規定,城市房地產抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。單獨以土地使用權設定抵押的,也應參照此規定辦理。也就是說抵押權的范圍仍然是單獨設定抵押的土地使用權,但是在實現抵押權,需要拍賣土地使用權時,可以將土地使用權和房屋所有權一起拍賣,但對未設定抵押權的部分,抵押權人沒有優先受償的權利。

法律規定

檢諸<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例>第二十四條、 <中華人民共和國房地產管理法>第31條、 <中華人民共和國擔保法>第三十六條的相關規定(前文已述), <城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例>沒有涉及抵押問題,而僅僅規定了土地使用權的轉讓,所以,適用這一條并沒有法律依據;而另外兩條所規定的情形,只是針對抵押、轉讓房屋所有權的情形。 房屋所有權人抵押、轉讓房屋所有權的,因為房屋必須建立在一定的土地之上,必須有一定的土地權利基礎,不能是空中樓閣,所以,為了簡化房地產交易關系,法律規定了土地使用權的一并轉讓和抵押。但是,法律并沒有規定轉讓、抵押土地使用權的時候,必須將土地上的建筑物一并抵押和轉讓。

法律分析

1)、按照法理來說,抵押、轉讓土地使用權和抵押、轉讓房屋所有權都有一個單獨抵押、轉讓還是房地一起抵押、轉讓的問題,為什么<城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例> 、 <房地產管理法>只規定房屋轉讓時,土地使用權隨之轉讓,立法者當時的立法意圖到底是什么,我們很難猜得到。不過《擔保法》此條所處的位置或許可以給我們一些解釋。一般的說,條文都不是孤立存在的,一個規范總要有一個規范群,立法者不會無緣無故的組成一個規范群,規范群內部的邏輯聯系恰恰可以窺出立法者的立法意圖。所以,在民法解釋學上,體系解釋是一個非常重要的方法。有意思的是,如果僅僅單獨設定房屋或者土地使用權的抵押,土地使用權或者房屋所有權也隨之抵押的話,就是抵押權效力的擴張。本條應該規定在《擔保法》第三章第三條抵押的效力一節,方才合乎邏輯。但是,本條并沒放在此處,而是放在了抵押和抵押物那一節,在這一節所要解決的問題不是抵押權擴張的問題,而是什么情況下,哪些財產可以充當抵押物的問題。 2)、房屋土地的同時抵押是不是《擔保法》的強制性規定,大可懷疑?!兜17ā返諼迨逄豕娑?,需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。根據本條的規定,首先,房屋和土地的合并轉讓并不是強制性的,而是引導性的。當事人可以通過特約改變這一規定。改變的方法就是為房屋所有人設定土地的承租權,使他人的房屋所有權建立在對土地使用權人的承租權基礎之上,從而利用承租權機制解決房屋的土地權屬問題。其次,本條明確規定了,即使為了避免房屋所有權和土地使用權分屬于不同主體所導致的矛盾,要求土地使用權和房屋所有權同時拍賣,也并不因此就導致抵押權效力的擴張,抵押權效力仍然局限于抵押權設定的范圍,對未約定抵押的部分,抵押權人并沒有優先受償的權利。


登報聲明流程:

  • 1.進入中國登報網登報界面;
  • 2.選擇登報證件類型、登報報紙,并填寫相關證件信息;
  • 3.選擇快遞方式及快遞接收信息;
  • 4.提交登報聲明訂單,支付寶擔保交易繳費;
  • 5.簽收快遞之后請及時確認付款,并對我們服務進行評價。
中國登報網

注:

  • 1.一般情況下下午兩點前下單,第二天見報,順豐快遞,第三天可到,普通快遞地區3~5天可到
  • 2.我們承諾見報付款,如若報紙無效,免費重新刊登,直至滿意為止
  • 3.咨詢電話:姜經理:18650136763
  • 4.咨詢QQ:中國登報網-小登 中國登報網-小報
登報聲明聯系方式